兵庫・大阪エリアで建てる注文住宅

トップページ > Laboの住まいづくり > 住まいづくりを始める前に > 土地のこと

土地のこと

土地探しについて

土地を所有していない方は、住まいづくりを考え始める時に、まず土地を探さなくてはと思われる方が多いと思います。しかし、土地を購入しなければならない方ほど、まずは「どんな暮らし方をしたいのか」をイメージすることがとても大切です。なぜなら、住まいづくりとは暮らしの場をつくることで、その場となる土地と住まいは切り離すことができない一体のものだからです。

周辺環境・利便性・職場へのアクセス・学校区などももちろん大切ですが、それだけを考えて土地を購入すると、土地の制約や金額的な理由で希望の家が建てられない、といった失敗例は少なくありません。まずは暮らしのイメージをしっかり持って、それを実現するための土地と住まいを一緒に考えるようにしましょう。

住まいづくりのプロに相談しながら土地を探そう。

とはいえ、土地と住まいを同時に考えることは、なかなか一般の方に出来ることではありません。そこでおススメするのが住まいづくりのプロに相談しながら土地探しをすることです。土地を専門に扱う、いわゆる不動産会社では、土地の良し悪しは分かっても、その土地で希望の間取りや外観、ライフスタイルが実現できるのかは的確に教えてくれません。
住まいづくりのプロと具体的な間取り、外観のイメージ等を相談しながら進めることで、中立な立場で土地の良し悪しを判断してもらうこともでき、結果的に土地選びをスピーディに行うことにもつながります。

Laboでは、お客様との住まいのイメージを共有することで、その土地でどんな暮らし方が出来るのか「その土地の活かし方」も踏まえたご提案が可能です。プランニング相談は無料で対応していますので、住まいの大体の間取りや大きさなどを把握するためにも、ぜひご相談ください。グループ会社間で共有している豊富な土地情報もあるので土地と建物を合せてご提案することができます。

土地が見つかったら

気に入った土地が見つかったら、自由に好きな住まいが建てられるか?
といえばそうではありません。土地には、法律の規制や周辺状況に応じてその土地それぞれに、建物への制限が必ずかかります。その土地にどんな住まいが建てられるのかを事前にしっかりチェックしておきましょう。

法律の規制を調べよう

土地は地域ごとにその用途が細かく定められており、市町村のホームページなどでも用途地域を確認することが出来ます。用途地域とその用途地域内での建物の用途制限を事前に調べることで、周辺環境がこれからどんな街並みになっていくのかもある程度イメージすることが出来ます。

建物の用途についての制限

用途地域は、都市計画法により地域によって定められ、建築出来る建物の用途が制限されています。市街化区域であれば、工業専用地域以外は住宅を建てることが可能ですが、市街化調整区域となるとなかなか難しくなります。(条件によっては建築可能です。)
また防火地域・準防火地域かどうかも確認しましょう。主に市街地での火災による被害を抑えるため、建物の不燃化や防災機能を高めることが求められます。

建物の大きさについての制限

用途地域に基づいて、その土地ごとに「建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)」や「容積率(敷地面積に対する延床面積の割合)」が定められています。用途地域ごとに敷地面積に対して最大限建てられる建物の大きさが変わるので注意が必要です。

建ぺい率と容積率

高さに関しての制限

 第1種または第2種低層住宅専用地域の場合

火災等の際の消防活動や、隣地や前面道路の日照、採光、通風などに支障をきたさないために、建物の高さが制限されています。絶対高さ制限・道路斜線制限・隣地斜線制限・北側斜線制限などがあります。

 第1種または第2種低層住宅専用地域の場合

建ぺい率と容積率

道路に関しての制限

災害時の避難経路や進入路確保のため、土地は道路に2m以上接道していることが絶対条件になります。また、道路幅4m未満の道路に接する敷地については、4mの道路幅を確保するために、敷地境界を後退する必要があり、その後退した範囲には建物を建てることが出来ないので注意が必要です。

建ぺい率と容積率

ライフラインの有無

水道管や下水管を土地に引き込むには結構な費用がかかります。敷地内に上下水道が埋設されているか?周辺に電気を引き込むための電柱・電線があるか?ガス配管や雨水を放流する場所があるか?など、ライフラインが整っているのか事前にチェックしておきましょう。周辺に下水が整備されていない場合は、敷地内に浄化槽を設置することで対応できますが、設置スペースと別途費用がかかります。

土地の高低差

道路や隣地との間に高低差がある場合、擁壁工事を行ったり、建物の基礎を高くするなどの工事が必要となります。特に玄関ポーチやアプローチ階段など外構の計画にも関わってきますので、高低差の有無や道路からの高さはあらかじめ確認しておきましょう。

土地の形状確認

隣地との境界ポイント、敷地の正確な大きさ、側溝や既存工作物の有無なども確認しましょう。

敷地に関する不安や疑問もわたしたちにお問合せください。
土地購入してから、後悔することのないよう早めのご相談をオススメします。

地盤について

建物の構造をいくら強固にしても、それを建てる土地の地盤が弱いと意味がありません。家を支える最も大事な部分である地盤は、実際に調査を行わないとその強度は分かりませんが、元の地形や造成工事の方法によって地盤強度が異なるため、その土地が元々はどんな土地であったかを知ることはとても重要です。

軟弱な地盤は、例えば田や谷地、川の近くなど比較的水のたまりやすい低地で多く見受けらます。また、高台であっても地山に土を盛って造成した場所などは、建物の荷重により土中の水分が抜けることで、地盤が徐々に沈下して建物が不均一に傾くこともあります。これを「不同沈下」といい、不同沈下が生じるとドアが閉まらなくなったり、壁にヒビが入ったりすることがあります。

それでは、建てる土地が軟弱地盤や土を盛って造成した土地だったら家を建てられないのか?と思われる方もいるでしょうが、大丈夫です。地盤調査を行い、建物計画に合わせた地盤改良工事をしっかり行えば、安全・安心な住まいを建てることが出来ます。

地盤調査の方法

土地を取得し、建物の計画が決まれば、地盤調査を行います。よく利用される地盤調査方法としては、次の2つの方法があります。

スウェーデン式サウンディング調査
【スウェーデン式サウンディング調査】
広く普及している調査方法で、先端がキリ状の器具(ロッド)に荷重を掛け、25センチ下がるごとに、ハンドルを何回転させたかによって地盤の強さを推定します。深度10mまで測定することができます。通常建物の外周4か所と、建物中央1か所の計5箇所を調査します。費用も3万円程度で済み、比較的安価なので、手軽に行うことが出来ます。
スクリュードライバー・サウンディング調査
【スクリュードライバー・サウンディング調査】
スウェーデン式サウンディング調査を改良したもので、従来のロッドに掛ける「荷重」だけでなく、ロッドの「回転トルク」と1回転あたりの「沈下量」の三要素を同時に測定できます。これらのデータを解析することにより、沖積層、洪積層、腐植土層の土質まで判定することが可能です。より精度の高い情報が求められる際に適しています。

地盤改良工事の種類

地盤改良工事の代表的な工法としては、次の3つが上げられます。

・表層改良工法
軟弱な地盤の土とセメント系固化材を混合攪拌し、固化させることで、地盤の耐力を増し、不同沈下を防ぐ工法です。なお、改良は地表面から約2m程度までが限界となります。
工期:通常1~2日ほど
費用:30万円~50万円程度


・柱状改良工法
土の中にコンクリートやソイルセメントの柱を造る工法。軟弱地盤が2メートル以上8メートル以下の場合に適しています。施工には4tの大型重機が必要となるため狭小地などの工事には向いてません。
工期:通常1~2日。施工後、3日程度の養生期間が必要。
費用:50~100万円程度


・鋼管杭工法
鋼製の杭を地中に打ち込む工法。深度30メートルほどまで施工可能です。耐腐食性に優れた一般構造用炭素鋼鋼管を用いるのが最も一般的です。小型の重機もあり、狭小地での工事も可能です。
工期:通常1~2日。
費用:100~150万円程度

地盤保証制度について

・第三者機関による地盤保証制度加入することも可能です。
建物が不同沈下などにより損壊した場合、その損壊した建物及び地盤の修復工事を行うことが出来ます。(別途費用がかかります。)

建替えの場合

古くなったご実家等を建替えする場合も、新しい土地を探す時と同様に、その土地に関する法律の規制やライフライン、地盤の確認が必要です。今ある建物が、建設された時には法律上問題なかったとしても、その後の法改正により同じ大きさの建物が建てられないケースもあります。 ライフラインも、例えば水道管に関して言えば、その管の太さによって、使える水栓の数が変わってきます。現在引き込まれている水道管や下水管、雨水管などが問題なく使えるか、前もって確認しておきましょう。
また、地盤については、これまで建物が長期間建っていたからといって、大丈夫とは言い切れません。既存建物の築年数に関わらず、解体後に新しい建物計画に合せて地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良工事を行います。

解体工事や造成工事について

既存建物の解体工事や土地の造成工事は、新しい住まいを建てる会社に一括して依頼することをおすすめします。住まいづくりにかかる総額が把握しやすく、借り入れなど資金計画が立てやすく安心できます。また、庭木や床柱など、今の住まいで思い入れがあるものを残しておきたい、あるいは新しい住まいで使いたいといった対応もスムーズにできます。Laboでは建替え工事に合せて、解体工事や造成工事も一括して請け負うことが出来ますのでお気軽にご相談ください。

TOP

Laboの住まいづくり
住まいづくりの
コンセプト
設計・施工の強み
住まいづくりを
始める前に
住まいづくりの
流れ
保証と
アフターサービス
コストについて
Laboの家をもっと見る
設計実例
お客様の声
Laboの家づくりを体感する
モデルハウス見学
設計士に相談(無料)

お客様の声